Vale a pena comprar um imóvel para alugar?

“Oi Carol. Um amigo meu me ofereceu a casa dele como oportunidade de investimento, assim aumento minha renda ao receber aluguel. Você acha viável comprar esse imóvel pagando metade do valor à vista e financiando o restante?”  Cláudia, de São Paulo.

 

A resposta é aquela que ninguém gosta muito de ouvir: depende. Depende da sua carteira total de investimentos, do seu momento de vida, do seu perfil de investidor, dos riscos que você está disposta a correr e é claro, das condições e localização do imóvel.

Separei aqui alguns pontos para você prestar atenção antes de assinar o contrato:

 

Check points

 

1. 1. Suponhamos que o valor total despendido em um imóvel seja de 500 mil reais. Se o aluguel líquido for de 5 mil reais mensais, isso significa que o retorno mensal é de 1%. Em um ano, o retorno será de 12% (nesse caso, não incidem juros sobre juros, apenas multiplica-se o retorno mensal por 12). Compare o retorno do aluguel que você receberia por esse imóvel com o retorno da Renda Fixa. Lembre-se de sempre considerar os retornos já líquidos de imposto de renda e taxas.

 

2. 2. Calcule o custo de oportunidade, que é como chamamos o benefício que você perderá por causa de uma determinada escolha realizada. Nesse caso, é a conta de quanto você deixará de ganhar por sacar seus investimentos para dá-los de entrada no imóvel.

 

3. 3. Simule quantos meses de aluguel recebidos seriam necessários para que seu investimento inicial (entrada do financiamento) “se pague”, ou seja, depois de quanto tempo você começaria realmente a receber parte do valor do aluguel como lucro (considere como “lucro” o valor do aluguel recebido descontado do valor da parcela do financiamento).

 

4. 4. Lembre do IR. A alíquota de imposto de renda que incide mensalmente sobre o valor dos aluguéis pode ser mais pesada que aquela que incide sobre os rendimentos de aplicações financeiras. Enquanto no primeiro caso a maior alíquota chega a 27,5%, no segundo, o máximo que se pode pagar ao Leão é 22,5% da rentabilidade.

 

5. 5. Como a compra de um imóvel para recebimento de aluguel é um investimento de longo prazo, é preciso calcular as probabilidades desse imóvel valorizar ou desvalorizar ao longo do tempo. Você encontra essas informações nas CRECIs ou Secovis (Sindicatos da Habitação) estaduais, ou ainda pelas próprias imobiliárias.

 

6. 6. Lembre das taxas de cartório, certidões negativas, escritura, transferências e comissões dos corretores envolvidos na negociação.

 

7. 7. Conheça os custos mensais caso o imóvel fique vago e monte uma reserva financeira para arcar com eventuais períodos de vacância.

 

8. 8. Verifique a qualidade estrutural do imóvel (fiação elétrica e sistema hidráulico, para dizer o mínimo) e das áreas comuns do condomínio, se houver. Eventuais reformas podem comprometer o seu bolso, mesmo que as despesas sejam rateadas entre vizinhos.

 

Não há investimento sem risco

 

A eventual inadimplência do inquilino é sempre um risco, mesmo nos contratos de longo prazo, e é preciso estar preparado para eventuais períodos de vacância, quando, além de não poder contar com a renda vindo do aluguel, o dono do imóvel precisará arcar com diversos gastos, como os com taxa condominial, IPTU e eventuais manutenções do bem. Uma das formas de não ser pego de surpresa por eventuais movimentos de mercado que facilitem a vacância é observar o número de lançamentos na região: se muitos prédios de muitas unidades serão entregues em breve para o mesmo tipo de locatário que você pretende atingir, o aumento da oferta pode fazer o valor do seu aluguel cair e a vacância aumentar.

Outro risco que precisa ser considerado é o de liquidez de mercado, caso você tenha necessidade de se desfazer rapidamente do imóvel e o mercado não estiver “comprador” (lembre aqui da famosa frase “jamais colocar todos os ovos numa cesta só”). Também é preciso considerar o risco de incomodações e pequenos aborrecimentos, que podem fazer parte desse formato de investimento.

 

Desculpe por isso…

 

Eu imagino que ao longo do texto você já tenha percebido que a sensação de segurança, que tanto se fala, em adquirir um imóvel para receber alugueis pode ser falsa, não é? Desculpe por isso. Eu sei como a ideia de que “viver recebendo alugueis” está arraigada em nossa cabeça por gerações, mas eu não poderia deixar de te contar sobre esses vários pontos. No fundo, tudo é questão de fazer contas e entender os riscos. Se preferir, clique aqui para me mandar um e-mail e entender como funciona a Mentoria Financeira para te ajudar com “dúvidas cruéis” como essa e facilitar sua tomada de decisão.

 

Um beijo e até o próximo conteúdo sobre finanças pessoais! Até mais!