“Como saber detalhes de um FII antes de comprar?

Dando início a mais uma temporada de “Perguntas e Respostas”, hoje eu ajudo a Ana a encontrar um FII para chamar de seu.

Mas vamos à parte prática da coisa? Respondendo à sua pergunta, você sabe se o FII é de shopping ou prédio comercial analisando o tipo do fundo e seu portfólio. Basicamente, chamamos os FIIs de Fundo de Papel ou Fundo de Tijolo.

 

O que são os Fundos de Papel ou Tijolo?

 
Os fundos de renda (ou de tijolo) são os fundos que geralmente contam em seu portfólio com imóveis físicos, como shopping centers, lajes corporativas, galpões industriais, imóveis residenciais, agências bancárias, escolas, universidades e hospitais, hotéis e flats. Seu principal risco é o risco de vacância. Perder inquilinos evidentemente diminui a renda com aluguel, o que impacta nos rendimentos do fundo. Quanto mais vazio o imóvel, pior.

Como exemplo de FIIs fundos de papel, temos os CRIs (Certificado de Recebível Imobiliário), as LCIs (Letra de Crédito Imobiliário) e FIDCs (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios). Para você saber se o fundo que está na sua mira é o que você quer, consulte a classificação da Anbima para alinhar o produto ao seu perfil de investidor e à sua expectativa de retorno. Cuidado com comparações: não se pode comparar a performance de um fundo imobiliário que investe exclusivamente em shoppings centers com um outro fundo imobiliário que tem como característica os investimentos em CRI e LCI, por exemplo.

 

Um fundo com um único imóvel ou com vários?

 
Depois de escolhido o tipo de fundo (tijolo ou papel), é preciso escolher entre os fundos monoativos, com um único imóvel, ou os fundos multiativos, que, como o próprio nome diz, conta com vários imóveis na carteira. Minha opinião é que os multiativos são mais interessantes. Pense que, quanto mais imóveis em endereços diferentes e quanto mais locatários diferentes houver, mais diversificado é o patrimônio do fundo. As chances de um fundo que possua um único imóvel e um único locatário dar prejuízos é muito maior do que a de um fundo que possua, por exemplo, dez imóveis locados para dez empresas diferentes.

 

Saber o tipo de gestão também é importante!

 

Ana, você precisa também conhecer o tipo de gestão do fundo: se ativa ou passiva. O próprio nome já ajuda, mas para não restar dúvidas, na Gestão Ativa o gestor tem liberdade para vender e comprar imóveis, não sendo necessário passar pela aprovação da assembleia de cotistas. Situações que estão ligadas ao dinheiro do fundo, ficam totalmente aos cuidados do administrador e nesse tipo de gestão existe alta rotatividade dos imóveis, já que o gestor busca realizar a venda de imóveis valorizados e obter imóveis com bom potencial de valorização.

Na Gestão passiva, o gestor não tem liberdade para resolver determinadas situações, sendo necessário passar pela aprovação da assembleia de cotistas.  Toda situação significativa precisa ser transmitida e decidida pela assembleia. Esse é o tipo de informação que impacta diretamente no seu envolvimento com o fundo, seja falando de tempo ou de afinidade.

 

 
Acredito que o passo mais importante de todos você já deu: procurar informação de qualidade. É preciso pesquisar bastante e vou deixar aqui 3 sites que contém informações confiáveis:  o site da CVM (cvm.gov.br), o site da Anbima (anbima.com.br) e o site FIIs (fiis.com.br). Nessas 3 fontes você encontra todos os dados que precisa saber sobre os fundos que gostaria de investir. Se achar difícil, as consultorias de investimentos existem justamente para descomplicar tudo isso ao investidor que não tem afinidade, tempo ou prazer em estudar o tema.

 

Dividend Yield

 
Um índice que pode facilitar bastante sua pesquisa se chama dividend yield. Ele é o indicador mais observado para medir se um fundo está indo bem ou não porque depende diretamente da habilidade do gestor do fundo em administrar o(s) ativo(s), aumentando receitas, diminuindo a vacância, controlando a inadimplência, investindo para a valorização do(s) imóvel(eis) e reduzindo custos.

Ele também considera o cenário econômico da região onde os ativos estão e quem são os inquilinos. Fundos com grandes variações nesse índice podem apresentar um portfólio com menor qualidade de locatário, maior vacância, ou projetos de desenvolvimento em estágios embrionários. Analisar a lâmina de investimento do fundo e seu histórico de pagamento de rendimento é fundamental para entender a qualidade da gestão e do portfólio.

Outro ponto importante ao fazer sua pesquisa é colher o máximo de informações possíveis sobre o administrador do fundo imobiliário que quer investir. Como o investimento nos fundos acontece de forma indireta, o administrador é quem decide quais imóveis comprar ou vender, em que locais, o preço a pagar ou receber pelos imóveis, para quem alugá-los, o valor do aluguel, as garantias do aluguel e etc. O sucesso de um fundo depende principalmente da qualidade e honestidade do administrador.

 

 
Por fim, saiba que FIIs são fundos fechados, ou seja, depois das cotas compradas, você não pode resgatá-las. Para negociá-las é necessário que se use mercado secundário, ou seja, vende-las para outro investidor entrando na Bolsa de Valores através de um home broker.  O ganho de capital sobre a venda está sujeito a cobrança de 20% de Imposto de Renda.

Vários detalhes, não é? Mas vale a pena se debruçar sobre o tema para escolher bem onde colocar seu dinheiro.

Pequenas variações de rentabilidade  entre os fundos agora podem não impressionar um eventual investidor desatento que, sem perceber, olha para o curto prazo, mas investidores de FIIs estão olhando justamente para o longo prazo, e essas pequenas diferenças entre os produtos podem significar 1, 2 ou 5 anos na antecipação da realização dos seus sonhos!

Esse conteúdo tem caráter educativo e não pode ser interpretado como sugestão de compra de qualquer produto financeiro, ok? Um beijo e vejo você no próximo conteúdo sobre finanças pessoais e investimentos. Até mais!